La différence entre la copropriété divise et indivise

Si vous êtes à la recherche d’une nouvelle demeure, notamment d’un condo, vous aurez à distinguer la copropriété divise de l’indivise. Pourquoi ? Parce que selon le type d’habitation choisi, les implications pour l’acheteur ne seront pas les mêmes.

Copropriété divise

condo1.jpgDans le cas d’une copropriété divise, chaque copropriétaire possède une part de l’immeuble sur laquelle il détient un droit exclusif.  L’acheteur doit donc contracter une hypothèque de façon indépendante afin d’acquérir sa part. Il deviendra aussi propriétaire d’une portion des parties communes de l’immeuble comme par exemple le stationnement, la piscine ou l’ascenseur.

Une déclaration de copropriété régit les rapports entre les copropriétaires mais ceux-ci sont libres de disposer de leur bien comme ils l’entendent (notamment pour en effectuer la location ou la vente).

Copropriété indivise

Dans le cas de la copropriété  indivise, plusieurs personnes contrôlent un immeuble en commun. Chacun des copropriétaires détient alors un droit de propriété sur l’immeuble ainsi qu’un droit d’occupation sur son logement. Une convention d’indivision permet de déterminer quelles sont les parties sur lesquelles chacun des copropriétaires détient un usage exclusif.

Les copropriétaires sont solidairement responsables de certains frais comme les comptes de taxes municipales et scolaires. Le Code civil du Québec prévoit toutefois qu’ils peuvent consentir seul une hypothèque sur leur part. Les autres propriétaires ne pourront alors pas être tenus responsables en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Ici aussi, chacun est libre de vendre ou de céder sa part à moins qu’une disposition de la convention d’indivision prévoit le contraire.

Détail très important : pour acheter une copropriété indivise, il faut généralement faire une mise de fonds de 20%.

À qui s’adresser pour obtenir des renseignements?

Votre notaire est la personne la mieux placée pour vous aider à y voir plus clair quand viendra le temps d’acquérir une résidence en copropriété. Par ailleurs, avant de faire l’achat d’une copropriété, demandez aux copropriétaires actuels qu’ils vous montrent les états financiers, les budgets de fonctionnement ou la convention de copropriété. Vous pourriez même jeter un oeil aux procès verbaux des réunions de copropriété. Ils vous permettront d’en savoir plus sur l’histoire de l’immeuble.

Consultez une foire aux questions détaillée au sujet des copropriétés divises et indivises »»»

Cet article a été mis à jour le 11-11-2011

Jerome Ringuet

À propos de Jerome Ringuet

Je suis conseiller en communication et médias sociaux chez DuProprio depuis 2007. Diplômé en journalisme, en marketing et en relations publiques à l'Université Laval, j'ai donné plus de cent conférences à des propriétaires québécois désirant vendre leur maison sans payer de commission. Retrouvez-moi sur Facebook, Twitter, Pinterest et Google+

13 commentaires

  1. Matthieu dit:

    Ayant moi-même une propriété indivise en vente sur duproprio.com, je tiens à apporter quelques précisions à cet article :
    – L’apport en capital requis n’est plus de 25% mais de 20%
    – l’hypothèque est certes commune mais chaque co-propriétaire n’a pas nécessairement à être responsable de l’hypothéque des autres. C’est mon cas et c’est une indivise à responsabilité limitée. Il n’était pas question que je sois responsable de mes voisins !
    – les avantages en termes de taxes et de frais d’assurances sont loin d’être négligeables

    Espérant que ces détails apportent une meilleure compréhension sur ce type de co-propritété

  2. Suzanne dit:

    Bonjour,

    Je seconde Mathieu dans son commentaire pertinent, étant moi-même propriétaire d’un condo en indivise.

    La clé: une bonne convention de copropriété où les droits et responsabilités sont clairement exprimés.

    Il est faux de croire que vous êtes propriétaire en partie du condo de votre voisin.

    Vous êtes copropriétaire d’un espace dans l’immeuble et êtes chez vous à l’intérieur de vos murs, et cet espace est exclusif à vous. Ex: 25% de l’immeuble: votre condo, si 4 condos dans l’immeuble.

    Pour l’extérieur, vous partager des espaces qui peuvent être à usage exclusif ou à usage commun, selon le cas. Stationnement, balcons …

    Vous partagez l’entretien extérieur de l’immeuble. Ce qui est également requis dans le cas d’une copropriété divise.

    Bonne journée.

  3. Merci à vous deux pour ces précisions !

    Toutes ces informations permettront sûrement à nos lecteurs de bien distinguer ces deux modes de propriété.

    (La pertinence de vos propos et la rapidité avec laquelle vous avez réagi démontrent une fois de plus l’efficacité du web 2.0 !)

    Merci encore,

    JR

  4. Chris dit:

    Je suis actuellement intéressé par un appartement dans duplex qui est en indivise (et qui devrait devenir peu de temps après en divise, aux frais des propriétaires actuels).

    L’un des appartement dispose d’un jardin avec accès exclusif. Quand Suzanne dit « Pour l’extérieur, vous partager des espaces qui peuvent être à usage exclusif », faut-il comprendre par là que si j’achète l’appartement en question, je vais devoir partager le jardin « à usage exclusif » avec l’autre propriétaire ?

  5. Sylvie dit:

    Bonjour,
    J ai achete en novembre 2009 un condominum neuf a Montreal.
    Plusieurs phases etaient deja construites.
    Lors de l assemble en janvier 2010, j ai apris que l horizontal etait en deficite pour les annees precedentes et que je devais payer ma cote part sur ce deficite.
    dois je vraiement payer ce deficite alors que je n etais pas proprietaire durant l exercice 2008 (et que l appartement n etait pas encore construit)et seulement 2 mois en 2009.
    Merci d avance de bien vouloir me donner des informations a ce sujet.

  6. Jérôme Ringuet dit:

    Bonjour Sylvie,

    Je suis forcé d’y aller avec la même réponse que j’ai donné à J-C Powers (un peu plus haut).

    Si vous êtes une cliente de DuProprio, adressez votre question aux avocats du service d’assistance juridique téléphonique gratuit.

    Merci,

    JR

  7. sylvie dit:

    merci beaucoup
    JR

  8. Sylvie dit:

    Merci beaucoup!

    En attendant, je vais aller voir sur Wikipedia pour l’origine des condos indivises.

    Autre et dernière question: pour les hypothèques de condo indivise, pourquoi y a-t-il seulement les caisses populaires et la Banque nationale?

    Merci encore!

  9. kari dit:

    mon message est pour chris puique je suis présentement interessée par une condo en indivise et qui passera en divise bientôt. premierement y’a t-il un risque qu’elle ne passe pas en divise sachant le moratoire sur certains quartier de montreal ex; Rosemont. 2e suis-je obligé de passer au notaire tout de suite je me dis si elle passe en divise pourquoi ne pas faire ferai une offre d’achant dessus et attendre qu’elle passe en divise pour formaliser le tout??
    Merci

  10. Catherine dit:

    Bonjour!

    Mon mari et moi nous intéressons à un condo en coprop. indivise (bâtisse ancienne rénovée de A à Z). Le courtier vient de nous expliquer qu’un an après la vente des condos, la coprop. passe généralement en divise (Kari parle de certains quartiers?…), chaque copropriétaire souhaitant disposer de son bien comme bon lui semble…
    Bref, je me pose la question suivante: étant donné le taux d’hypothèque bas en ce moment et le taux des taxes municipales et scolaires abordables en indivise, quels seraient les avantages et motivations des copropriétaires de passer en divise (dans le cas présent, chaque condo dispose d’un balcon/terrasse individuel, soit aire commune limitée à l’escalier et aux entrées?

    Merci beaucoup de répondre à ma question!

    Cat.

  11. COACH dit:

    Bonjour Catherine,

    Je suis désolé du délai.

    Concernant la possibilité qu’un changement se produise au niveau de la structure de copropriété, ne vous fiez à personne et assumer simplement que tout est possible à court ou moyen terme afin de prévoir votre budget selon les 2 possibilités.

    L’indivision a effectivement des différences avec la division mais si on veut demeurer dans en surface, la grande différence est au niveau du financement (Mise de fond), au niveau de la taxation (Évaluation du bâtiment ou lieu de la partie privative) et au niveau des droits de disposer de son bien (Location à autrui impossible).

    S’il est clair que vous ne louerez pas la propriété, la copropriété indivise est peut-être préférable, puisque l’économie de taxes peut être intéressante.

    Bonne journée !

    Martin
    Coach de vente DuProprio.com

  12. Julie dit:

    Bonjour,
    je veux faire une offre d’achat sur une copropriété indivise mais je n’ai que 10% de mise de fonds. Y a-t-il possibilité de faire un prêt personnel pour atteindre la barre du 20% et ensuite prendre une hypothèque de 80% ?
    Merci beaucoup !!

  13. Coach de vente DuProprio dit:

    Bonjour Julie,

    Chaque dossier est différent des autres… Avant de faire une offre, votre situation devrait être adressé à votre prêteur hypothécaire ou votre institution bancaire afin qu’il étudie votre demande et vous dise si votre capacité de remboursement vous permet une telle solution.

    Bonne journée !

    Martin

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